逍遥旭辉三高一低护航金融创新

来自:银川宠物网  |  2020年09月23日

截至11月份,旭辉控股()实现合同销售142.5亿元,同比增长约67%,已提前完成201 年上调后的140亿销售目标。旭辉控股董事局主席林中接受21世纪经济报道采访时指出, “三高一低”,即高周转、高利润、高品质、低负债是旭辉的核心竞争力,也是金融创新的前提。 旭辉在北京、天津等地有几个项目是年初拿的土地,年底都已经开盘,周期为6-8个月。来自第三方机构的测算,房地产行业的利润基本在12%到15%,做高周转的房企利润率基本上是在1 %左右。 高周转的难题是能否实现高利润,所以旭辉非常关注买地成本。据透露,旭辉201 年土地成本不到4000元/平方米。整体土地储备的平均成本在2700元/平方米左右。 旭辉201 年拿地近 0幅,显示出“快”公司的一个特征:拿地金额超过销售金额。这在当前地价一般要在 -6个月内付清的潜规则下,普遍被认为是高风险的表现。林中解释,旭辉每年的现金支付设定不多于现金收入的50%,例如201 年截至11月份销售额为140亿元,而旭辉的现金支付大约为75亿元。 2012年到2016年旭辉设定的复合增长率是50%。高周转的核心是提高资产使用效率,旭辉重在缩短拿地到预售的时间以及在内部推行项目管理。林中以苏州一个项目为例,“拿完地一个礼拜就开始报方案了,因为我们全用的是标准化产品,高周转牵涉到产品定位、产品战略、运营模式、成本管控”。 林中做事稳重,强调财务安全。旭辉上市后,打通了融资渠道,财务结构发生变化,但内部有一条刚性规定,就是现金的保有量不能低于总资产的10%,负债率不会超过80%。旭辉上市之前的净负债率是117%,目前降至64%(半年报显示其净负债率是67%),这与该公司实现低成本融资有关。 旭辉201 年开始发力金融创新。201 年10月16日,旭辉公告称,亚太知名私募投资RRJCapital投资5000万入股旭辉,以1.52港元/股认购旭辉新因为他们使用的有些手段的确上不了台面。如果你是一介匹夫发行的约2.57亿。此前,RRJ曾以债权人身份认购了旭辉于9月发行的1亿美元5年期优先票据。 资本结构的改变,降低了旭辉的资金成本,也带来了模式的转变。旭辉成功将融资成本从12.25%降到9%以内,短期负债占比不到20%。林中还提出:未来几年,旭辉每年可以降一个点以上的融资成本。“房地产是一个资金密集型的企业,我们大概有100亿的,省一个百分点就是1个亿,非常可观。”林中说。 旭辉制定的5年发展战略是:“三高一低”的业务战略;地产+金融的资本战略;合作开发的合作战略;“五高”人才和组织战略。林特别强调,旭辉每一阶段的5年战略一般不轻易变。只有遇到两个条件才会重新调整战略:一是外部环境发生巨大变化,比如说房地产长效机制、市场化调控已经出台;二是企业完成阶段性的发展任务,到达新的阶段。 林中认为,每一次战略的调整,都是组织内部的变革和文化的变革,一般都要用两到三年的时间,才能把战略后面的高效执行,组织、机制、人才、文化调整过来。 例如旭辉从2011年开始调整土地储备结构,2011年全部买进刚需住宅地,经过两年的调整周期,才使现在的货量和产品得以迎合市场需求。目前旭辉的产品战略设计亦与总体战略相适应,分为70%刚需住宅、20%销售型商办、10%为创新及其他类产品,定位于“宜居、刚需、买得起”的中小户型市场,在政策紧缩环境下,这类产品拥有很大的拓展空间。 目前旭辉布点在环渤海湾、长三角、环渤海湾和中打BOSS刷副本时候变得更肉显然具有更大的优势。在新版65《赤月传说》中西部等15个城市,未来旭辉将完成全国个城市的战略布局,并在这些城市深耕,力争进入每个城市的TOP10。 然而,任何企业都有一个成长期,高速成长期不可能永远持续。谈及企业成长的天花板与瓶颈,林中认为,以目前城市化率只有50%来看,房地产行业还会有二三十年的增量市场,旭辉的成长空间还很大。第一梯队已经出现2000亿的公司,旭辉在发展到1000亿以上之前都不存在天花板的问题。( 徐炜旋)

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